Acquisto immobile vincolo storico artistico

[atkon]

Ciao a tutti,

un mio amico interessato all´acquisto di un immobile vincolato, mi ha chiesto se per fare i lavori di ristrutturazione interna bisogna chiedere alla sovrintendenza.

Io, addirittura, ho visto questo (fonte internet):

Svantaggi. Riguardano essenzialmente le opere di manutenzione e ristrutturazione. In certi casi, perfino semplici lavori di manutenzione ordinaria possono essere resi difficili: è il caso di un mutamento del colore interno di un intonaco, o dell'obbligo di ripristinare un'antica tappezzeria.

Per le opere resta necessario l’assenso della Soprintendenza ai monumenti, perfino in caso di Dia (dichiarazione di inizio attività), che per gli altri immobili è una procedura senza bisogno di pareri prima dell’inizio lavori. La buona conservazione dell’edificio non è una semplice scelta, è un obbligo di legge. Infine, in caso di vendita, c’è l'obbligo, da parte del proprietario e del notaio incaricato, di comunicare al ministero dei Beni culturali l'avvenuta vendita e il prezzo. Il ministero, la regione o altro ente pubblico territoriale interessato hanno 60 giorni di tempo per decidere se acquistare loro l'immobile (al prezzo dichiarato) oppure lasciarlo comprare ad altri

Ma vi sembra possibile? Dopo che si e´comprato l´immobile e pagato il notaio, il ministero , la regione o il comune potrebbe decidere di comprarlo? Quindi un "nuovo" proprietario rischierebbe di rimanere tale solo per 60 giorni?

Grazie a chi ha esperienze in merito

Se il caso spostate su piazzetta, discussione legale ma no prettamente numismatica

Grazie

[Guest utente3487]

Il ministero, la regione o altro ente pubblico territoriale interessato hanno 60 giorni di tempo per decidere se acquistare loro l'immobile (al prezzo dichiarato)

la prelazione...

[koguja]

oltre al diritto di prelazione, il privato possessore di un immobile vincolato ha l'obbligo di conservarlo al meglio ( volontariamente o impostogli dal Ministero )

qualsiasi tipo di intervento sul bene deve essere autorizzato

al di là delle notizie su internet, meglio darsi una letttura al decreto 42/2004

Codice dei beni culturali e del paesaggio : http://www.camera.it/parlam/leggi/deleghe/04042dl.htm

non indico particolari articoli perchè sarebbe bene una lettura completa, giusto per sapere tutti gli obblighi che si hanno nei confronti del Ministero dei Beni Culturali

Edited April 8, 2013 by koguja

[atkon]

Grazie koguja, lo leggero´con calma.

Solo un cosa elledi. La prelazione non viene esercitata prima della compravendita? Cioe´, siccome l´oggetto e´in vendita, l´interessamente del comune o del ministero non dovrebbe esercitarsi prima della vendita del privato ad un altro privato?

Grazie

[incuso]

Solo un cosa elledi. La prelazione non viene esercitata prima della compravendita?

In effetti la sapevo anche io così e mi sembra una differenza non da poco. In quanto mi sembra di capire che lo Stato ti rimborsi in questo caso il prezzo dell'immobile a rogito; quindi tutte le spese legate all'acquisto (notaio, registro, eventuale agenzia immobiliare, mutuo etc.) ti rimangono sul groppone?

Per il resto la legge mi sembra equilibrata.

[Guest utente3487]

Si, la prelazione si esercita prima. Così sembra una vessazione, una spada di Damocle...

[cancun175]

In materia ho solo esperienza di parte, in quanto mia madre era proprietaria di un castello in Piemonte con i suoi fratelli. Un bene può essere vincolato "in toto", ma può essere vincolata solo una parte dell'immobile. Nel caso nostro, erano vincolati un angolo del castello (risalente al Trecento) e i parco che incideva attorno. Il resto dell'immobile (rimaneggiato nel Sette-Ottocento) non era vincolato. Questo imponeva degli obblighi (non solo a noi, ma anche all'amministrazione comunale) sulla parte vincolata, ma eravamo liberi su quella non vincolata che rispondeva alle leggi come qualsiasi altro immobile. Non si posero problemi di prelazione in quanto, nella successiva divisione ereditaria, il castello è rimasto di proprietà di mio cugino. Che ha potuto metter mano alla parte non vincolata per mettere in piedi un'attività di location di lusso.

Edited April 9, 2013 by cancun175

[arrigome]

Salve, anch'io suggerisco un attenta lettura del Decreto 42/2004.

Va esaminato poi il tipo di Decreto di Vincolo, la data della notifica che ha determinato "vincolato" l'immobile, se tale vincolo è attualmente trascritto nei RR.II. e l'attuale proprietario, se persona fisica o persona giuridica.

A meno che non si tratti di un immobile veramente storico, palazzo, chiesa o di importanza achitettonica, etc.

Un immobile considerato vincolato, solo perchè esiste un richiamo nell'atto notarile, non è detto che sia oggi vincolato.

Per quello che ne so, ci sono molti casi di immobili vincolati con la L.1089/39, oggi, non sono più ritenuti o non hanno più quelle caratteristiche di "immobile vincolato". e va esaminata l'opportunità di presentare una VIC - Verifica Interesse Culturale - la quale determinerà la conferma di vincolo o che l'immobile non riveste nessun vincolo.

[attila650]

che io sappia il diritto di prelazione dello stato e di rarissima applicazione.

Alessandro

[R.E.IN.SENA]

Ciao

Grazie koguja, lo leggero´con calma.

Solo un cosa elledi. La prelazione non viene esercitata prima della compravendita? Cioe´, siccome l´oggetto e´in vendita, l´interessamente del comune o del ministero non dovrebbe esercitarsi prima della vendita del privato ad un altro privato?

Grazie

Non funziona proprio cosi'.

Lo stato viene a sapere che l'immobile e' in vendita quando un accordo fra le parti (acquirente / venditore) e' gia' stata raggiunta e quindi si potrebbe procedere al rogito.

Si deve aspettare 60 giorni per avere il via libera al rogito finale.

Il rischio di vedersi l'immobile acquistato da una terza parte c'e', ma e' mooooooolto mooooolto raro, non mi e' mai capitato di vedere nessuna esercitazione del diritto di prelazione da parte dello stato su immobili di interesse storico, ora poi che di soldi ne ha pure pochini :)

[andrearosi]

anche perché gli immobili non vanno all'estero.

[Polemarco]

La prelazione e' semplicemente la preferenza accordata a determinati soggetti alle stesse condizioni di vendita. In alcuni casi precede la vendita vera e propria ( all'avente diritto viene comunicato il preliminare di vendita) in altri e' successiva al contratto di vendita. In alcuni casi ha effetti soltanto obbligatori (risarcimento danni) in altri reali (il titolare del diritto acquista). Polemarco (in acerrima battaglia con un iPad)

[numizmo]

Polemarco (in acerrima battaglia con un iPad)

E il suo maledetto correttore ortografico automatico.......

[lenor]

salve a tutti, in merito alla prelazione artistica posso dirvi che ho dovuto studiarla per affrontare una causa giudiziaria, per cui ho certezza delle nozioni a seguire.

la questione non è che lo stato possa esercitare la prelazione "dopo" la vendita, bensì "durante".

in realtà la vendita è condizionata per legge dalla manifestazione di interesse della pubblica amministrazione. se quest'ultima non manifesta alcun interesse al bene oggetto di cessione, allora la condizione viene defintivamente superata.

sebbene la p.a. applichi raramente tale attività di apprensione privilegiata dei beni immobili, la legge prescrive che tutte le formalità notarili siano sempre e comunque tassativamente rispettate, altrimenti la compravendita non può ritenersi perfezionata.

[atkon]

Ciao,

il passaggio di denaro, quindi l- assegno circolare, quando viene effettuato? Dopo i 60 giorni?

La caparra viene dunque restituta nel caso il Ministero eserciti la prelazione?

grazie

ciao

[King John]

6 minuti fa, atkon dice:

Ciao,

il passaggio di denaro, quindi l- assegno circolare, quando viene effettuato? Dopo i 60 giorni?

La caparra viene dunque restituta nel caso il Ministero eserciti la prelazione?

grazie

ciao

La compravendita è sottoposta alla condizione sospensiva della mancata manifestazione d'interesse da parte della Pubblica Amministrazione. Fino a che la P.A. non si pronuncia la vendita è "congelata" e la caparra confirmatoria trattenuta in deposito: essa verrà consegnata alla parte venditrice solo dopo la scadenza del termine entro cui la PA ha avuto la possibilità di esprimersi, lasciandolo decorrere inutilmente.

[quadriga]

Va comunicato l'avvenuto compromesso al ministero entro 30/60 giorni dalla data della firma.

Da quel momento L'ente che ha diritto alla prelazione ha 30 giorni di tempo per subentrare al posto del promesso acquirente.

In tal caso si dovra' restituire la caparra all'acquirente e  rifare un altro compromesso con l'avente diritto alla prelazione.

Nel caso in cui si omette la comunicazione agli aventi diritto, il fututo rogito potra' essere dichiarato nullo in caso di controversia.

Questa e' la procedura del diritto di  prelazione che si effettua sui terreni agricoli, desumo che sia simile per i beni artistici.......sicuramente va fatta la comunicazione all'ente, altrimenti l'ente non avrebbe alcun modo di venirne a conoscenza....per il resto possono cambiare i tempi ma la  "ciccia" resta quella

Edited January 15, 2017 by quadriga

[bizerba62]

3 ore fa, quadriga dice:

Va comunicato l'avvenuto compromesso al ministero entro 30/60 giorni dalla data della firma.

Pare che vada comunicato non il preliminare (compromesso) ma l'atto di vendita:

Da questo sito della Direzione Generale Archeologica del MIBAC:

http://www.archeologia.beniculturali.it/index.php?it/175/acquisto-in-via-di-prelazione

"Il procedimento ha inizio con la denuncia di avvenuta alienazione cui tutti i proprietari di beni mobili o immobili dichiarati di interesse culturale sono tenuti, secondo quanto stabilito all'art. 59 del Codice."

M.

[quadriga]

Allora ancora peggio.....si rischia di perdere il.compratore.....e poi aspettare che lo stato riacquisti...con i suoi tempi e le sue regole..

[bizerba62]

E' come scriveva King John al post n. 16.

Il contratto definitivo di compravendita rimane "congelato" fino allo spirare del termine che lo Stato ha per esercitare la prelazione (60 giorni dalla comunicazione).

Decorso il termine senza che lo Stato dichiari di voler esercitare la prelazione, il conratto produrrà tutti i suoi effetti.

Se invece la prelazione viene esercitata, lo Stato si sostituisce all'acquirente.

M.

Edited January 15, 2017 by bizerba62